상가건물임대차보호법 환산보증금 기준 총정리 | 지역별 적용범위와 보호항목 완벽가이드
상가건물임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 법으로, 일정 보증금 이하의 임대차 계약에 대해 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 최우선변제권 등을 보장합니다.
상가건물임대차보호법의 적용 여부는 지역별로 환산보증금 기준이 다릅니다. 2025년 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
|
과밀억제권역(서울 제외) + 부산광역시
|
6억 9천만원 |
|
광역시
(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종시, 파주시, 화성시,
안산시, 용인시, 김포시, 광주시
|
5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
환산보증금은 보증금과 월세를 합산하여 계산합니다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 다음 공식을 사용합니다.
📊 계산 예시:
-
보증금 5,000만원 + 월세 300만원인 경우
→ 5,000만원 + (300만원 × 100) = 3억 5,000만원 -
보증금 2억원 + 월세 500만원인 경우
→ 2억원 + (500만원 × 100) = 7억원
환산보증금이 기준을 초과하더라도 다음 권리는 법적으로 보호받습니다.
단, 갱신계약서를 쓰지 않고 묵시적으로 갱신한 경우에는 보호받지 못한다는 대법원 판례가 있음에 유의해야 함. (대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결) 👉 관련 판례의 해설 기사 보기
임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 환산보증금과 무관하게 모든 임차인에게 적용됩니다.
임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지합니다. 이는 환산보증금 초과 여부와 관계없이 보호됩니다.
임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 간주됩니다. 환산보증금 초과 시에도 적용됩니다.
상가건물임대차보호법과 관련된 최신 뉴스를 확인하세요.
🔥 "환산보증금 초과 약국도 10년 영업 가능 합니다"
약국의 경우 높은 보증금과 임대료로 인해 보증금과 월차임을 합산한 금액인 환산보증금이 상가임대차보호법 적용 범위를 초과하는 경우가 적지 않습니다. 그렇다 보니 임차 약사들은 다른 업종에 비해 임대차계약 과정에서 보증금, 권리금의 보호, 영업 기간의 보장 등을 두고 고민이 많을 수 밖에 없는데요.
📰 기사 전문 보기🔥 상가임대차 분쟁 의뢰 증가…"권리금 때문에"
상가임대차를 둘러싼 분쟁 의뢰가 지난해보다 올해 더 늘어난 것으로
나타났다. 서울시는 올 상반기 상가임대차분쟁조정위원회에 접수된
안건이 총 72건이라고 7일 밝혔다.
⭐⭐⭐⭐⭐ 실제 임차인 사례
"서울에서 상가를 임대했는데 환산보증금이 9억을 넘었지만, 계약갱신요구권 덕분에 10년간 안정적으로 영업할 수 있었습니다. 법의 보호 범위를 정확히 알고 계약하는 것이 중요합니다."
출처: 법률상담 사례집 (대한법률구조공단)
⭐⭐⭐⭐ 전문가 의견
"환산보증금 초과 여부와 상관없이 적용되는 권리를 활용하면 임차인도 충분히 보호받을 수 있습니다. 특히 계약갱신요구권과 권리금 보호 규정은 반드시 숙지해야 합니다."
출처: 부동산 법률 전문 변호사 인터뷰
📚 근거 법령
- 상가건물 임대차보호법 제2조 (적용범위)
- 상가건물 임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)
- 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 (적용범위)